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Avaluos Corporativos Normas NIIF

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niif irfs

Nuestra empresa con los estudios y experiencia, nos permite brindarles avalúos confiables y de la más alta calidad; para ello contamos con un equipo humano y ético, capacitado con los últimos avances tecnológicos y metodologías valuatorias.

En el marco internacional se estableció como IFRS- International Financial Reporting Standards, lo cual se traduce como “Estándares Internacionales de Información Financiera”, oficialmente bajo el acrónimo NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera).

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La globalización y apertura económica llevan a los inversionistas a exigir mejor información sobre las empresas donde van a invertir su capital, es por esto que las NIIF busca que la realidad económica este por encima de las transacciones contables, logrando una mejor información financiera y mejorando la toma de decisiones.

PROYECTO DE IMPLEMENTACION NIIF

PROYECTO DE IMPLEMENTACION NIIF

 

¿PARA QUE SIRVE UN AVALÚO?

  • Conocer el valor comercial.
  • Realizar un crédito hipotecario.
  • Realizar una negociación de compraventa.
  • Garantías hipotecarias.
  • Adquirir un seguro.
  • Procesos judiciales.
  • Fusionar empresas.
  • Procesos de separación de bienes.
  • Procesos de sucesión.
  • Liquidaciones de empresas.
  • Negocios de Leasing.
  • Negocios en marcha.
  • Balances contables.
  • Y otros

Nuestros avalúos son de la más alta confiabilidad los cuales se realizan aplicando las normas internacionales de valuación IBCC.

 Tipos de avalúos comerciales

Urbanos

  • Casas
  • Lotes
  • Apartamentos
  • Edificios
  • Locales
  • Bodegas
  • Oficinas

Rurales

  • Lotes
  • Fincas
  • Casas campestres
  • Servidumbres

Maquinaria y equipo

  • Muebles de oficina
  • Vehiculos
  • Maquinaria en general

Especiales

  • Avance de obra
  • Crédito constructor
  • Hoteles
  • Centros Hospitalarios
  • Negocios en marcha
  • Bodegas
  • Good will
  •  

Requisitos

  • Copia de la escritura de compraventa.
  • Copia del Certificado de Tradición y Libertad.
  • Copia de planos (si los tiene).
  • Abono de $100.000.

PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPOS – MEDICIÓN DEL VALOR RAZONABLE

Valor Razonable: Es la cantidad de “Unidades Monetarias” por la cual se podría intercambiar un activo o liquidar un pasivo o por lo cual se podría intercambiar un instrumento de patrimonio, entre partes conocedoras y dispuestas, en una transacción en condiciones iguales. Dicha definición del valor razonable enfatiza que el valor razonable es una medición basada en el mercado. Tomando en cuenta el análisis del mayor y mejor uso, depreciación.

A lo largo de la NIIF-13 se habla del Valuador Profesional o de la oportuna Tasación llevada a cabo por un Perito Calificado, fórmulas de Valuación, esto se debe a la existencia a nivel internacional de un comité de estandarización  de Valuación por sus siglas (IVSC), la cual a su vez agrupa asociaciones tales como:(UPAV) Unión Panamericana de Valuadores y para el caso de Colombia

El RNA registro nacional de avaluadores FEDELONJAS.

MEDICION A VALOR RAZONABLE (NIIF 13):

El valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición específica de la entidad.

El Valor Razonable se usa frecuentemente en informes sobre Valores tanto de Mercado como no basados en el mercado para la elaboración de estados financieros. Si puede establecerse el Valor de Mercado de un activo, entonces este valor será igual al Valor Razonable.

DEFINICIÓN DE VALOR RAZONABLE:

El Valor Razonable, como concepto contable, se define en las NIIF y en otras normas contables, como la cantidad por la que puede intercambiarse un activo o saldarse un pasivo, entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción libre

La base del Valor Razonable es el Valor de Mercado. Cuando no existe evidencia de un Valor de Mercado, la medición del Valor Razonable de un activo especializado puede hacerse usando un enfoque de renta o de costo de reposición depreciado

Para medir el valor razonable se usan técnicas de valuación consistentes en, Enfoque de Mercado, Enfoque de Ingresos y Enfoque del Costo

JERARQUIAS PARA DETERMINAR EL VALOR RAZONABLE:

El valor razonable prioriza su medición en tres niveles jerárquicos:

NIVEL 1: Se refiere a los precios transados en el mercado para bienes idénticos, los cuales puedan ser evaluados en la fecha de medición

NIVEL 2: Se refiere a los precios de oferta de inmuebles similares que son observables, ya sea directa o indirectamente.

NIVEL 3: Corresponde a datos no observables en el mercado.

VALOR RESIDUAL O DE SALVAMENTO:

“Se entiende por Valor Residual, la parte de la construcción que se puede rescatar al final de su vida útil”.

METODOLOGÍA VALUATORIA E INVESTIGACIONES ECONÓMICAS:

Para el cálculo de la Depreciación, se pueden utilizar diferentes métodos como la línea recta, la reducción de saldos, la suma de los dígitos y método de unidades de producción entre otros.

Método de la línea recta:  El método de la línea recta es el método más sencillo y más utilizado por las empresas, y consiste en dividir el valor del activo entre la vida útil del mismo. [Valor del activo/Vida útil] Para utilizar este método primero determinemos la vida útil de los diferentes activos. Según el decreto 3019 de 1989, los inmuebles tienen una vida útil de 20 años, los bienes muebles, maquinaria y equipo, trenes aviones y barcos, tienen una vida útil de 10 años, y los vehículos y computadores tienen una vida útil de 5 años.

Además de la vida útil, se maneja otro concepto conocido como valor de salvamento o valor residual, y es aquel valor por el que la empresa calcula que se podrá vender el activo una vez finalizada la vida útil del mismo. El valor de salvamento no es obligatorio. Una vez determinada la vida útil y el valor de salvamento de cada activo, se procede a realizar el cálculo de la depreciación. Supongamos un vehículo cuyo valor es de $30.000.000. Se tiene entonces (30.000.000 /5) = 6.000.000. Así como se determina la depreciación anual, también se puede calcular de forma mensual, para lo cual se divide en los 60 meses que tienen los 5 años Ese procedimiento se hace cada periodo hasta depreciar totalmente el activo.

Método de la suma de los dígitos del año:  Este es un método de depreciación acelerada que busca determinar una mayor alícuota de depreciación en los primeros años de vida útil del activo. La fórmula que se aplica es: (Vida útil/suma dígitos)*Valor activo Donde se tiene que: Suma de los dígitos es igual a (V(V+1))/2 donde V es la vida útil del activo. Ahora determinemos el factor. Suponiendo el mismo ejemplo del vehículo tendremos: (5(5+1)/2 (5*6)/2 = 15 Luego, 5/15 = 0,3333 Es decir que para el primer año, la depreciación será igual al 33.333% del valor del activo. (30.000.000 * 33,3333% = 10.000.000) Para el segundo año: 4/15 = 0,2666 Luego, para el segundo año la depreciación corresponde al 26.666% del valor del activo (30.000.000 * 26,666% = 8.000.000) Para el tercer año: 3/15 = 0,2 Quiere decir entonces que la depreciación para el tercer año corresponderá al 20 del valor del activo. (30.000.000 * 20% = 6.000.000) Y así sucesivamente. Todo lo que hay que hacer es dividir la vida útil restante entre el factor inicialmente calculado.

Método de la reducción de saldos:  Este es otro método que permite la depreciación acelerada. Para su implementación, exige necesariamente la utilización de un valor de salvamento, de lo contrario en el primer año se depreciaría el 100% del activo, por lo que perdería validez este método. La fórmula a utilizar es la siguiente: Tasa de depreciación = 1- (Valor de salvamento/Valor activo)1/n Donde n es el la vida útil del activo Como se puede ver, lo primero que se debe hacer, es determinar la tasa de depreciación, para luego aplicar esa tasa al valor no depreciado del activo o saldo sin de preciar Continuando con el ejemplo del vehículo (suponiendo un valor de salvamento del 10% del valor del vehículo) tendremos: 1- ( 3.000.000/30.000.000)1/5 = 0,36904 Una vez determinada la tasa de depreciación se aplica al valor el activo sin depreciar, que para el primer periodo es de 30.000.000 Entonces 30.000.000 * 0,36904 = 11.071.279,67 Para el segundo periodo, el valor sin depreciar es de (30.000.000-11.071.279,67) = 18.928.720,33, por lo que la depreciación para este segundo periodo será de: 18.928.720,33 * 0,36904 = 6.985.505,22 Así sucesivamente hasta el último año de vida útil.

Método de las unidades de producción:  Este método es muy similar al de la línea recta en cuanto se distribuye la depreciación de forma equitativa en cada uno de los periodos. Para determinar la depreciación por este método, se divide en primer lugar el valor del activo por el número de unidades que puede producir durante toda su vida útil. Luego, en cada periodo se multiplica el número de unidades producidas en el periodo por el costo de depreciación correspondiente a cada unidad. Ejemplo: Se tiene una máquina valuada en $10.000.000 que puede producir en toda su vida útil 20.000 unidades. Entonces, 10.000.000/20.000 = 500. Quiere decir que a cada unidad que se produzca se le carga un costo por depreciación de $500 Si en el primer periodo, las unidades producidas por la maquina fue de 2.000 unidades, tenemos que la depreciación por el primer periodo es de: 2.000 * 500 = 1.000.000, y así con cada periodo.

Depreciación:  La depreciación es el mecanismo mediante el cual se reconoce el desgaste que sufre un bien por el uso que se haga de él. Cuando un activo es utilizado para generar ingresos, este sufre un desgaste normal durante su vida útil que el final lo lleva a ser inutilizable. El ingreso generado por el activo usado, se le debe incorporar el gasto correspondiente desgaste que ese activo ha sufrido para poder generar el ingreso, puesto que como según señala un elemental principio económico, no puede haber ingreso sin haber incurrido en un gasto, y el desgaste de un activo por su uso, es uno de los gastos que al final permiten generar un determinado ingreso. Al utilizar un activo, este con el tiempo se hace necesario reemplazarlo, y reemplazarlo genera una derogación, la que no puede ser cargada a los ingresos del periodo en que se reemplace el activo, puesto que ese activo genero ingresos y significo un gasto en más de un periodo, por lo que mediante la depreciación se distribuye en varios periodos el gasto inherente al uso del activo, de esta forma solo se imputan a los ingresos los gastos en que efectivamente se incurrieron para generarlo en sus respectivos periodos. Otra connotación que tiene la depreciación, vista desde el punto de vista financiero y económico, consiste en que, al reconocer el desgaste del activo por su uso, se va creando una especie de provisión o de reserva que al final permite ser reemplazado sin afectar la liquidez y el capital de trabajo de la empresa.

Analizando cada uno de los métodos que se podrían utilizar para poder determinar el valor comercial, de la maquinaria y equipo a avaluar observamos que los métodos anteriores no son procedentes para aplicarlos, teniendo en cuenta el decreto 3019 de 1.989 y donde se habla de la vida útil y en este caso para maquinaria y equipos es de 10 años, vehículos de 5 años, y cada uno de los equipos y maquinaria que hacen parte del presente avalúo superan los 5 y 10 años respectivamente de vida útil, al igual esta maquinaria alguna ha entrado en estado de obsolescencia. En consecuencia y con el fin de llegar al precio justo de los equipos y maquinaria se opta por el método de comparación y mercado.

MÉTODO DE COMPARACIÓN DEL MERCADO Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

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